每经记者：甄素静 每经编辑：陈梦妤
“新增贷款基本都在回调，成交量很大。很难想象（在南京）一个成交价最高超8万元/平方米的豪宅盘，能硬生生卖成流量盘。”
12月3日，江苏省房地产经济学会常务理事、南京楼市资深评论员陈诚在接受《每日经济新闻》记者采访时提到。
“从之前的2.9%上调到3.0%，12月1日开始又上调到3.1%。”谈起近期杭州商贷利率变化，某大型地产公司工作人员张经理感叹。
近期，有消息称，杭州、南京、宁波等地商业银行纷纷上调首套、二套房商业贷款利率。据中指研究院不完全统计，目前浙江、江苏多地以及广州、佛山、福州、厦门、长沙、武汉、青岛等城市均上调了首套、二套房贷利率下限，部分城市首套房贷利率最低水平已上调至3.1%。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期包括存量房贷利率下调和银行降低房贷利率在内的调整，很大程度上与舆论倒逼有关。目前，这些城市房贷市场已经企稳，交易量有所扩大。对于银行而言，随着市场的稳定，他们认为有必要将房贷利率恢复到正常状态，设定一个合理下限。
等待利率再次回调的客户很少
频创“2字头”新低的房贷利率，又开始调头向上。
每经记者注意到，在南京，部分商业银行支行的客户热线已更新为“你好，要买房，到XX行”等定制广告语。南京某大型商业银行工作人员告诉记者，12月他们执行的首套房房贷利率为3.0%，二套房3.2%。
虽然二套房房贷利率稍高，但在实际成交过程中，一线中介人员会主动想办法帮购房者降低购房成本。
杭州某大型中介工作人员俞经理表示，现在杭州首套房房贷利率为3.1%，如果购房者名下有房子，我们可以帮忙挂牌出售，卖旧买新也算首套，利率是3.1%。
“都在往上调了，虽然调的幅度不大。”在俞经理看来，今后房贷利率可能不再会下降到之前水平。
陈诚在接受每经记者采访时表示，目前来看，等待利率再次回调的客户很少，因为利率上调的幅度不大，对于购房者决策影响有限。相反，一些已经认购的客户，会担心利率持续回调，从而选择加速签约，办理贷款。
中指研究院政策研究总监陈文静认为，当前部分城市房贷利率上调跟近期当地市场好转有一定关系，但房贷利率的波动调整或对市场预期的稳定产生不利影响，在促进房地产市场“止跌回稳”的目标下，政策仍需要释放更加稳定的预期。
“整体来看，当前房贷利率上调现象主要还是发生在少部分城市，银行和业主预期发生积极变化。”陈文静向每经记者表示，近两年随着LPR多次下调，商贷利率来到历史低位，银行净息差不断承压，出于经营成本的考量，适度上调房贷利率有助于银行维持更理想的息差水平。
从地域分布来看，李宇嘉指出，此次房贷利率上调主要集中在广州、南京、杭州等地区。这些城市之前面临房价下跌压力大，稳楼市任务艰巨。社会舆论对银行在房地产行业的高利润有所质疑，这种舆论压力也在一定程度上推动了银行调整房贷利率。
市场复苏一定从顶流板块、从豪宅开始
对于房贷利率未来趋势及影响，陈诚分析认为，楼市复苏一定是从一线城市开始的，从而带动二三线城市跟进。而从城市角度来看，市场筑底反弹也一定是从顶流板块、从豪宅开始，进而影响次级板块，影响普通住宅。豪宅热销，除了对房价稳定有极大作用外，对于整个市场信心的提振也有非常重要的影响。
在陈诚看来，一些房价已经筑底企稳的城市，跟进回调房贷利率的可能性比较大，而一些房价尚未调整到位的城市，不会轻易做出调整。
不过，李宇嘉认为，房贷利率上调在全国范围内可能会成为普遍现象，但不是所有银行都会采取这一措施。他解释说，银行普遍面临成本压力，尤其是国有银行，利润考核非常严格，加之资金成本约束，不愿意参与恶性竞争。
未来房贷利率走势判断，李宇嘉进一步分析认为，影响银行房贷利率下限调整的因素，包括存款利率调整、政策利率（LPR和公开市场操作利率）调整、存款准备金率调整。这些决定贷款利率的因素发生变化了，房贷利率自然也会调整。但不管如何，要告别单纯的内卷式价格恶性竞争了。
某商业银行管理层在接受每经记者采访时表示，部分银行选择通过适当上调房贷利率的方式来缓解自身压力，这也是抓住了当前地产销售端有所回暖的有利环境。不过在市场利率总体趋于下行的背景下，上调的做法很容易引起市场关注，极易对本有所修复的市场产生冲击，需要给予特别关注。
“从中长期来看，无论是专项资金补贴，还是上调房贷利率，都是权宜之计，很难有持续性。银行最终还是要从经营稳定性、增加优质客户黏性角度出发，主动摒弃规模信仰，放弃买贷款、买客户的粗放思维，要更加注重精细化管理，注重商业可持续性。同时，金融管理部门也应做好引导，避免资产投放领域持续内卷，破坏市场秩序。”上述管理层强调。
